겸용주택 세금 줄이려면 놓치지 말아야 할 점

1층은 상가, 2층은 주택으로 사용하는 겸용주택은 세금 계산이 일반 주택과 다릅니다. 단순히 “집 한 채뿐인데 왜 세금을 내야 하죠?”라는 질문을 하게 되는 이유가 여기에 있습니다. 겸용주택은 주택과 상가가 한 건물에 있지만, 세법상 주택 비과세 요건은 주택 부분만 적용되기 때문입니다.

특히 양도소득세를 줄이기 위해서는 겸용주택의 구조, 면적, 실제 사용 용도, 등기 상태 등을 사전에 정확히 확인하고 전략적으로 접근해야 합니다. 단순한 착각이나 무관심으로 수천만 원의 세금을 낼 수도 있습니다.

겸용주택 세금 줄이려면 놓치지 말아야 할 점

주택 면적 비율이 50%를 넘어야 비과세 가능

세법상 겸용주택이 1세대 1주택으로 인정받기 위해서는 주택 면적이 건물 전체 연면적의 50%를 초과해야 합니다. 이는 외형상 주거 중심 건물이어야 비과세 혜택을 줄 수 있다는 판단 기준입니다.

예를 들어 1층 상가가 70㎡, 2층 주택이 50㎡일 경우, 주택 비율이 50% 미만이므로 전체 건물은 비과세 대상에서 제외됩니다. 반대로 주택 면적이 더 크다면, 상가 부분은 과세되더라도 주택 부분은 비과세가 가능합니다.

주택 부분만 비과세, 상가는 과세

건물 전체가 아닌 주택 비율만큼만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 나머지 상가 면적에 해당하는 양도차익은 양도소득세를 내야 하며, 일반세율 또는 사업용 자산으로 분류되어 중과세율이 적용될 수도 있습니다.

예를 들어 양도가액 10억 중 주택 비율이 60%라면, 6억 원에 대해서만 비과세가 적용되고, 나머지 4억 원은 과세 대상입니다. 상가 부분의 면적뿐 아니라 임대 여부, 사업자 등록 유무도 과세 여부 판단에 영향을 미칩니다.

주택 실거주 기록이 입증돼야 절세 가능

비과세 혜택을 받기 위해서는 단순히 주택 구조만 갖췄다고 되는 것이 아니라, 실제로 거주했다는 사실이 입증돼야 합니다. 이때 필요한 자료는 전입신고, 전기·수도·가스 사용 내역, 관리비 납부 기록 등입니다.

형식적인 전입신고만 하고 실제로 다른 곳에 거주했다면 국세청이 실거주로 인정하지 않을 수 있습니다. 특히 최근엔 실거주 여부를 전산 데이터로 분석하기 때문에, 실제 거주 흔적이 명확해야 합니다.

상가 임대 중이면 중과 가능성도 고려

상가 부분을 임대하고 있었다면, 해당 부분은 사업용 자산으로 분류되어 일반 자산보다 높은 세율이 적용될 수 있습니다. 특히 보유기간이 2년 미만이라면 최대 60%의 중과세율이 적용될 수 있으므로, 매도 시점과 보유 기간도 함께 고려해야 합니다.

상가 임대 계약서, 사업자등록증, 임대수입 신고 여부 등도 세무당국이 과세 판단에 활용하는 기준이므로, 누락이나 허위 기재는 위험 요소가 됩니다.

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구조 변경 전 용도 기록도 중요

겸용주택을 리모델링해 상가를 주택으로 바꿨거나, 반대로 주택 일부를 상가로 전환한 경우, 언제 어떻게 바뀌었는지가 세금 계산에 중요한 기준이 됩니다. 국세청은 양도일 현재의 상태뿐 아니라, 과거 사용 이력도 확인합니다.

건축물대장, 등기부등본, 내부 구조 사진 등으로 용도 변경의 시기와 내용을 명확히 기록해두면 향후 세무조사나 양도세 신고 시 불리함을 줄일 수 있습니다.

겸용주택의 절세는 사전 점검이 핵심

겸용주택은 주택과 상가가 함께 있는 만큼, 단일 주택과는 다른 과세 기준이 적용됩니다. 절세를 위해서는 면적 비율 확인, 실거주 입증, 임대 여부 점검, 구조 변경 이력 관리 등 다양한 요소를 종합적으로 점검해야 합니다.

매도 전에 전문가와 상담하여 비과세 요건 충족 여부, 주택 비율 산정 방식, 공제 적용 가능성 등을 꼼꼼히 확인한다면, 불필요한 세금 부담 없이 합리적인 양도 전략을 세울 수 있습니다.

겸용주택을 보유하고 있거나 매도 예정이라면, 지금이라도 세금 구조를 확인하고 필요한 증빙을 준비하시기 바랍니다.