공부상 폐가, 실제 거주 인정 가능할까?

부동산 세금, 특히 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 ‘실제 거주’ 요건이 매우 중요합니다. 그런데 간혹 주민등록상 주소는 해당 주택으로 되어 있고 실제로도 살았는데, 등기부등본이나 건축물대장상 ‘폐가’로 기재되어 있는 경우가 있습니다. 이럴 경우 과연 국세청이 실제 거주를 인정해줄까요?

겉으로 보기엔 분명 사람이 살고 있는 주택인데, 서류상으로는 주택이 아닌 ‘폐가’로 분류되어 문제가 되는 사례가 늘고 있습니다. 이런 경우 어떻게 판단되고, 어떻게 대응해야 할지 구체적으로 살펴보겠습니다.

공부상 폐가, 실제 거주 인정 가능할까?

폐가라도 실제 사람이 거주하면 주택으로 인정 가능

국세청은 공부(公簿)상 상태보다는 실질적인 사용 상태를 우선합니다. 즉, 건축물대장이나 토지대장에 폐가로 되어 있더라도, 실제로 사람이 생활하고 있고, 이를 증명할 수 있다면 ‘주택’으로 인정될 수 있습니다.

예를 들어 수도, 전기, 가스 요금이 지속적으로 사용 중이었고, 주민등록도 해당 주소지에 등재되어 있다면 ‘실제 거주’로 보아 양도세 비과세 요건을 충족한 것으로 인정될 수 있습니다.

입증자료가 절대적으로 중요

실거주 사실을 입증하기 위해서는 생활 흔적이 드러나는 자료가 필요합니다. 다음과 같은 서류가 대표적입니다.

• 전기·수도·가스 요금 납부 내역
• 주민등록초본 (전입일 포함)
• 우편물 수령 내역 (은행, 공공기관 등)
• 집 내부 사진 (생활 흔적이 명확히 드러나는 구조)
• 지역 통·반장 확인서나 주변 주민의 사실 확인서

이런 자료들이 종합적으로 제출되면 국세청은 ‘비록 공부상 폐가라도 실질적으로는 주거용 건물’로 판단해 비과세 적용을 허용하는 경우가 많습니다.

판례에서도 실거주 인정 사례 다수

실제로 ‘공부상 폐가’ 상태의 건물에서도 실제 거주가 인정된 판례들이 있습니다. 국세청 유권해석이나 법원 판례에서도 “형식보다는 실질을 우선하여 판단해야 한다”는 입장을 취하고 있습니다.

예를 들어 한 사례에서는 건축물대장에 멸실로 기재되어 있었지만, 주거용으로 꾸며진 상태에서 장기간 실거주한 것이 인정되어 1세대 1주택 비과세가 적용되었습니다.

이처럼 공부상 상태가 불리하더라도 실제 거주를 명확히 증명할 수 있다면 충분히 승산이 있습니다.

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지자체 정비 사업 대상 여부는 따로 확인

주의할 점은, 폐가 상태의 건물이 지자체의 철거 예정 정비구역으로 지정되어 있는 경우입니다. 이 경우에는 단순히 실거주만으로는 비과세가 어려울 수 있으며, 도시계획 사업이나 재개발 대상 여부까지도 검토해야 합니다.

이럴 땐 해당 구청의 도시계획과나 건축과에 문의해, 정비계획에 포함된 여부와 시기를 확인하는 것이 좋습니다.

이런 분들이라면 꼭 대비하세요

폐가 상태의 주택을 보유 중이거나 매도 계획이 있는 분이라면, 미리 실제 거주를 증명할 수 있는 자료를 준비해두는 것이 중요합니다. 특히 다음과 같은 분들이라면 더욱 주의해야 합니다.

• 농촌이나 지방에서 오래된 주택을 상속받거나 거주하신 분
• 공부상 멸실 또는 폐가로 기재된 건물을 사용 중인 분
• 비과세를 받기 위한 거주요건을 맞춰야 하는 분

결론적으로, 서류상 폐가라고 해도 실제 사람이 거주하고 있었음을 증명할 수 있다면, 비과세 요건에서 제외되지 않을 수 있습니다. 중요한 것은 ‘생활의 흔적’이며, 이를 뒷받침할 증빙을 얼마나 잘 준비했는지가 절세의 핵심이 됩니다.