부동산 상속 후 매도 시 세금 얼마나 나오나?

부동산 상속 후 매도하면 세금 얼마나 나올까? 생각보다 클 수 있습니다. 부모님으로부터 부동산을 상속받은 후, 여러 사정으로 인해 그 부동산을 매도하게 되는 경우가 많습니다. 그런데 이때 “이미 상속세를 냈으니까 이제는 세금 걱정 없겠지”라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 상속받은 부동산을 팔면 양도소득세가 별도로 부과되기 때문입니다.

특히 상속 당시보다 부동산 가격이 올랐다면, 생각보다 큰 금액의 세금을 추가로 납부해야 할 수 있으므로, 상속과 매도 사이의 세금 구조를 명확히 이해해둘 필요가 있습니다.

부동산 상속 후 매도 시 세금 얼마나 나오나?

상속세와 양도소득세는 별개의 세금입니다

상속세는 부모님이 돌아가신 뒤 상속인이 재산을 물려받을 때 내는 세금이고, 양도소득세는 상속인이 그 재산을 팔 때 생긴 차익에 대해 과세하는 세금입니다. 즉, 같은 부동산에 대해 두 번의 세금이 각각 발생할 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

예를 들어 부모님 집을 상속받아 등기를 마친 후 몇 년 뒤 매도한다면, 상속 당시 시가 대비 매도 시점의 가격 차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

양도차익 계산 기준은 ‘상속개시일 시가’입니다

상속받은 부동산을 팔 때의 양도차익은 상속개시일(사망일) 기준의 시가를 취득가로 봅니다. 여기서 시가는 보통 감정평가액, 기준시가, 실거래가 등을 기준으로 정해집니다. 상속세를 낼 때 감정평가를 받았다면, 그 감정가액이 취득가로 인정되기 때문에 중요합니다.

예를 들어, 상속 당시 감정평가액이 5억 원이었고, 몇 년 뒤 7억 원에 팔았다면, 2억 원이 양도차익으로 간주되어 과세 대상이 됩니다.

1세대 1주택 비과세는 적용받기 어려운 경우가 많습니다

부동산 양도 시에는 ‘1세대 1주택 비과세’ 혜택이 있지만, 상속받은 후 2년 이상 보유하고 거주해야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 또한 상속인이 기존에 다른 주택을 보유하고 있었다면 이 요건을 충족하기 어렵습니다.

따라서 상속주택을 매도하면 양도세가 거의 무조건 발생한다고 봐야 하며, 장기보유특별공제와 같은 절세 혜택도 상속 이후 보유기간 기준으로 새롭게 계산된다는 점도 유의해야 합니다.

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실무 팁: 감정평가로 취득가액을 높여라

상속세를 신고할 때 감정평가를 받아두면, 나중에 매도할 때 보다 높은 취득가액이 인정되어 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 예를 들어 기준시가가 3억 원인데 실제 시세는 4억 원이었다면, 감정평가를 통해 4억 원으로 취득가액을 설정하면 1억 원의 양도차익이 줄어드는 효과가 있습니다.

따라서 상속 당시 감정평가를 하지 않았더라도, 매도 전에라도 감정평가를 통해 취득가액을 보완하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.

결론: 상속받은 부동산을 팔 때도 세금 계산은 다시 시작입니다

상속세를 냈다고 해서 끝이 아닙니다. 상속받은 부동산을 팔 때는 별도로 양도소득세가 부과되므로, 두 번째 세금에 대한 대비가 반드시 필요합니다. 특히 상속 이후 보유 기간이 짧거나, 부동산 가격이 상승한 경우 세금 부담이 커질 수 있습니다.

상속 후 부동산 매도를 계획하고 있다면, 미리 감정평가를 받아 취득가액을 정리하고, 매도 시점에 어떤 절세 혜택이 가능한지를 전문가와 상의해보는 것이 좋습니다. 생각보다 클 수 있는 세금 부담을 줄이려면, ‘매도 전 준비’가 핵심입니다.